購入を検討している不動産に「差押」の登記が入っている場合、その取引は一般的に「任意売却案件」と呼ばれます。
そもそも差押登記とは、売主に何か返済すべき借金等があり、しかもその返済が滞ったため、債権者が待てなくなり強制的に取り立てを開始した、という状況を意味します。
多くあるのは、住宅ローンの返済が滞ったケースや、固定資産税や住民税、相続税などの税金の支払が滞ったケースです。
こうしたケースでも、返済期限を少し経過したぐらいでは、すぐには差押とはなりません。
差押登記まで行っているということは、返済期限が過ぎてしまい、何度か督促を受けたうえで、それでも支払ができなかった、ということを意味します。
売主の資産状況や信用状況に、非常に問題があるケースですので、取引を慎重に進める必要があります。
任意売却案件における注意事項
任意売却案件を進めるうえでは、いくつか注意すべきポイントがあります。
１．清算すべき債権を確認する。
差押の理由となった未払いの借金について、借主・金額・返済方法などを確認します。
借金は住宅ローンなのか、税金なのか。
元金がいくらで利息・延滞金がいくらか。
支払方法は振込みか持参か、などを確認します。
あわせて、管理費・修繕積立金や固定資産税の未払い、住民税の滞納などもないかの確認も必要です。
２．新たな差押が入らないか。
売主の信用状況に不安がある場合には、ある程度定期的に登記を確認する必要があります。
取引の直前になって、別の差押登記が追加されてしまう、といった事態も想定されます。
取引状況のタイムリーな監視が必要です。
価格交渉は難しい
任意売却案件の場合には、債権者への借金返済がメインの理由になるので、売買価格の決定権が売主にはありません。
債権者の「〇〇万円以上で売ってくれいないと困る」という最低ラインが決められてしまっているのです。
借金の返済ができないと差押登記を抹消することができないので、不動産を購入することができません。
価格交渉についてはあまり期待しないようにしましょう。
あわせて注意したいのが、購入までのスピード感です。
差押えが入っている物件は、時間が経つと競売手続きに進んでしまいます。
そうすると通常の売買契約で購入することはできません。
裁判所を通した競売手続きになってしまいます。
住宅ローンの利用についても支障が出てしまうケースがありますので、もし任意売却物件を検討候補とする場合には、物件調査から契約手続きまでをスムーズに進めていくことが必要です。
物件選びは、物件の見た目と価格だけでは判断しきれない要素が多々あります。
もし気になる点があれば、まずは一度リニュアル仲介までお気軽にご相談ください。
