個人間売買取引で中古住宅を購入する際（現状有姿の場合は特に）、隠れた欠陥や瑕疵が見つかる場合がございます。
その場合、「瑕疵担保責任を誰が負うのか？！」といったトラブルが発生します。
これらのトラブルが起こってしまうと、容易には解決できないことが多いため、その回避手法として「既存住宅売買瑕疵保険」という制度がございます。
しかし、未だに不動産事業者も損保会社が提供している保険制度だと誤認していたり、お金を払えば入れる保険と思っている方が多くいるようです。
そこで、今回は「既存住宅売買瑕疵保険」について解説したいと思います。
その保険期間は2年間、もしくは5年間を選択でき、構造耐力部分に不具合があったり、雨漏りが起こったりする場合、調査費用、修繕費、また転居や仮住まいなどが必要な際にはそれらの費用も含めた大部分の金額を保険で賄うことができます（上限は500万円or1000万円です）。
中古住宅購入時には保証が曖昧なことの多いため、既存住宅売買瑕疵保険は買主に安心をもたら制度だとご理解いただければ幸いです。
ちなみにリニュアル仲介では5年間の上限1000万円まで保険金が支払われるものをおススメしています。
■既存住宅売買瑕疵保険は本当に必要なのか？！
今回は既存住宅売買瑕疵保険がついていない中古物件を買うと「どのようなトラブルが起きる可能性があるか」、既存住宅売買瑕疵保険がついていた場合には「どのような保証が受けられるか」ということを解説したいと思います。
中古住宅の取引は基本として「現状有姿」、つまり売り手がリフォームなどをせずにそのままの状態で売りに出していることが多く、購入後は買主が自己責任で管理していくというのが基本です。
ちなみにこの「現状有姿」というのは、「傷や不具合などがあったとしても、それを納得して買うのであれば、安く売りますよ」という意味合いが含まれています。
しかし、必ずしも「瑕疵担保責任の保証を免れている」の意味合いは含まれていません。
購入にあたって、買主自ら目視で確認できる瑕疵は、せいぜい壁などについた傷やひび、汚れ、ドアや窓といった建具の不具合、水回りの簡単な設備だと思います。
出来れば専門家の調査を実施し、壁の中の筋交いがしっかりと入っているか、結露で壁の中がボロボロになっていないか、雨が降ると雨漏りが起こらないか、地盤沈下により家屋が傾斜がしていないか等の確認を行っていただく事をおすすめします。
瑕疵問題が潜んでいる場合もございます。
また、見た目には何も支障がなくても、竣工当時から一定の時間が経過している建物の場合、耐震基準や耐火基準を満たしていない場合も多い事かと存じます。
これらの問題が発覚した時に「誰がどのように責任をとるのか」と考えた場合、既存住宅売買瑕疵保険の付保案件であれば、最悪瑕疵保険で解決ができますので、保険の付保は必要なものだと考えます。
■既存住宅売買瑕疵保険は買主が後悔しないためのもの？！
通常の不動産取引では売主や仲介業者は「売った物件は現状有姿である」ことを理由に、「修繕は買い手の自己責任で行うべき」と主張してくる事が予想できます。
しかし、「現状有姿」と「瑕疵担保責任が免除されている」ということは同義ではりませんので、この違いをきちんと理解しておくことは非常に重要です。
中古住宅購入時に既存住宅売買瑕疵保険を掛ける場合にはほとんどの場合、劣化事象が存在しますので、修繕は必須と考えおく必要がございます。
その費用は買主、もしくは売主のどちらかが負担することとなりますが、安心を買われるのは買主と考えると、その費用捻出は買主が行っているケースがほとんどです。
また、中古物件購入後のトラブルは非常に複雑かつ容易には解決できないものであり、それらを解消するためにできたのが、既存住宅売買瑕疵保険ですし、買主が後悔しないための保証と考えていただければ幸いです。
■既存住宅売買瑕疵保険に入れると安心です！
購入を検討している物件が「既存住宅売買瑕疵保険に入れる」ということは、すでに検査業者及び保険会社が検査の上で、その物件が保険に入るのに十分な基準を満たしていることを確認済みとなる状態です。
その為、「隠れた瑕疵」がある可能性は何も検査していない場合と比較し、リスクが低い状態だと判断できます。
その上で、保険期間は引き渡しが行われた日から2年間、もしくは5年間を選ぶことができ、構造耐力部分に不具合があったり、雨漏りが起こったりする場合、調査費用、修繕費、また転居や仮住まい費用などが必要な際には、それらの費用も含めた大部分の金額を保険で賄うことができます（上限は500万円か1000万円）。
また、この保険は事前に物件の検査を行った検査業者（検査会社登録済み）が加入し、検査業者から買主に支払われることになります。
万が一、検査業者が倒産した場合には買主に保険金を支払うことができなくなるため、買主が直接保険請求できるようになっています。
保険の範囲や条件等は、保険を担当する保険法人によって若干のバラツキがありますが、保証の内容が曖昧なことが多く、様々なトラブルが予想される中古物件の売買において、住宅がこの既存住宅売買瑕疵保険に入っていることで得られる保証というのは、非常に大きな安心を買主にもたらします。
ぜひ、このような制度も把握していただければ幸いです。
法人営業部 犬木 裕
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