不動産購入の前に知っておきたい事がございます。近年、老朽化した物件が増えており、給排水管などの破損が多発し、保険金支払いが膨らんでいるという事をお聞きになった事はありませんか？
そのような破損が増え、最近ではマンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいるようです。また、2019年は大型台風による浸水でマンションの共用部に大きな被害が出たのは記憶にある方も多いかと思います。
■マンション共用部分の保険料が上昇！「総じて1年古くなるごとに保険料は数%上がる？！」
分譲マンションの火災保険は2種類あり、専有部分は各所有者が、共用部分は管理組合が保険に加入しています。そのような保険について、保険料の上昇が目立つのは共用部分の保険とのこと。
損害保険各社はここ数年、火災保険の値上げを繰り返しており、2019年10月に改定があったばかりです。変化率は地域や規模で違いますが、東京都内の物件では2019年10月分だけで20%超上がった例があるようです。2012年以降は築年数によって保険料に差をつける仕組みも一般的となっており、古いマンションは保険代だけでも大きな負担になりそうです。それも保険会社によって、細かい保険料は異なるようですが、「総じて1年古くなるごとに保険料は数%上がる」というのが一般的なようです。
共用部保険の期間は最長5年となっており、2019年10月以降の更新では、過去数回のベース保険料の上昇がまとめて反映される上、築年数が古くなった分を加算されるマンションもあるようです。
なぜ、このような事態になったのかは共用部用保険は主契約が火災補償で、水ぬれなどは特約で補償しています。マンションの全焼リスクは低く、保険事故の中で最も多いのは水ぬれ関連であり、全体の保険事故件数の47％以上を占めるようです。その次は風災が28％以上、物体落下が約10％、その他（水災、火災、雪災）が15％となるようです。
■築30年を超えるマンションは老朽化した給排水管事故が多くなっている？！
特に1980年代以降に大量供給されたマンションが築30年を超え、老朽化した給排水管が絡む事故が多くなっているようです。水ぬれ関連の保険金の支払いが増えており、その金額は毎年200億円を超えているようなので、ビックリです。老朽化した給排水管修理は保険の対象外となっていますが、水ぬれで生じた損害に対する賠償責任特約の支払いが増えているようです。このような事故が多発している為、保険料の値上げは繰り返され、結果、管理費の上昇、個人所有者の支払いが増えるといった、負のスパイラルに陥っているマンションも多いようです。
最も有効なのは早めに老朽化対策を施し、事故そのものを減らすことのようです。例えば、日新火災海上保険は15年から「マンション管理士による診断結果に応じての割引」をPRし、高評価を受けると平均20～30%保険料を引き下げる商品を発売し、契約数を増やしているようです。
その他、三井住友海上火災は「事故率および管理状況（修繕実施など）に応じての割引」、東京海上日動火災では「事故率およびメンテ（給排水管更新）に応じての割引」、損害保険ジャパン日本興亜では「事故率に応じて割引、紛争時は組合の弁護士費を保証する」という事をPRして他の保険会社との差別化を図られているようです。
■中古マンションを購入するような際には管理会社の評判も気にしてみては？！
築30年超のマンションなら保険更新を前に、水道管の更新工事を前倒しして事故率を下げておくような事前準備が管理組合には必要なようです。しかし、一定の修繕積立金がなければ工事は難しく、保険更新に間に合わないマンションもあるようなので、これから中古マンションを購入するような際には管理会社の評判も気にされる事をおススメ致します。
今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
法人営業部 犬木 裕
