今回はかなりマニアックですが、重要な点についてご説明いたします。不動産取引に係わる税金は高額なので、知識の有無で随分コストが変わってしまいますので注意が必要です。
過去の投稿でも何度かご説明しておりますが、築20年を超えた中古住宅（木造住宅の様な非耐火構造の場合）を取得した場合、耐震基準適合証明書の取得や、既存住宅売買瑕疵保険の付保をしなければ、住宅ローン減税及びその他税金の特例（以下減税等）が利用できません。今回は、前者の『耐震基準適合証明書取得による減税等適用』について掘下げてご説明したいと思います。
少し話しを遡ります。平成26年4月から、所有権移転“後”に耐震基準適合証明書を取得した場合でも減税等を適用とすることができるようになり、平成26年3月以前とは違い、売主の都合に左右されずに済むようになりました。細かく説明をしてしまうと、とても長い文章になってしまいますので簡単に表現すると、「不動産取引の実態に即して随分利用しやすくなった」という風にご理解ください。ここまでは今回の本題ではないので、ざっくりとこんな感じで捉えておいてください。
※上記税制改正に関する詳細は、下記「住まいるインフォ」をご覧ください。
◆住まいるインフォ リニュアル仲介通信
『平成26年4月 住宅ローン減税 活用のポイント』
https://smile.re-agent.info/blog/?p=53
さて、ここからが今回の本題です。ひとくちに『耐震基準適合証明書取得による減税等適用』といっても、それを取得するタイミングによって、利用できる減税等に違いがでてしまい数十万円単位でコストが変わってしまいます。今回は、下記のような早見表を作ってみました。
◆耐震基準適合証明書取得による税金の特例適用早見表
※1不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば築後20年を超えていても耐震基準適合証明書は不要です。
ここで重要なのが黄色く塗った部分です。前述の平成26年4月の税制改正で、表の一番右の“所有権移転 後”が追加されたのですが、登録免許税×、不動産取得税△となっているところがポイントです。まず、登録免許税というのは、売買契約の一定期間後に行う残金決済の時（引渡しと言ったりします）に所有権が移転したことを登記するのですが、この時に税金がかかります。ローンを組む場合には抵当権も登記されますので、これに対しても登録免許税がかかります。この登録免許税の軽減措置が、所有権移転後の耐震基準適合証明書取得では適用されないということです。もう一つの不動産所得税は、売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税で、取得後6ヶ月～１年半くらいの間に各都道府県から「納税通知書」が届いたときに納めなければなりません。これについて、所有権移転後の耐震基準適合証明書取得で軽減適用をさせると、建物部分の取得税については軽減が適用されるものの、土地部分については軽減が適用されません。とてもややこしいですねぇ。特に不動産価格の高い都市部では、この土地の取得税の軽減は結構馬鹿にならない金額になりますので、できることなら、所有権移転前に減税適用なる方法を取りたいものです。不動産取引の場合には、もちろん相手方のご都合もありますので、全ての案件で全ての減税等を適用させることができる訳ではないのですが、極力多くの減税等が利用できるよう調整を試みることが大切です。
リニュアル仲介のバイヤーズエージェントは、買主側の立場に立って、売主側への調整をお手伝いしております！
住宅ローン減税関係については、下記のページに詳しく書いておりますので、お時間のある時に併せてご覧ください。
◆『耐震基準適合証明書発行サービス 築年数が古い中古住宅でも住宅ローン減税を諦めないで！』
http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm
以上、リニュアル仲介本部パイロット店 エージェントの石川でした！
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